Mercados Europeos

14-03-2008 Knight Frank

Knight Frank analiza los mercados inmobiliarios europeos

Munich
Resumen Ejecutivo

• En 2007, el volumen de operaciones de oficinas de alquiler en Munich alcanzó un nuevo record con un total aproximado de 700.000 m² de superficie absorbida (con unos 130.000 m² adicionales de superficie para uso propio). El volumen de la demanda absorbida se ha incrementado en unos 200.000 m² desde 2003.

• Aproximadamente un tercio del total de la superficie absorbida en 2007 la constituyeron operaciones de alquiler de grandes superficies de más de 5.000 m². Esto significa que el volumen de superficie alquilada de más de 5.000 m² ha sido el doble en comparación con el año anterior.

• Teniendo en cuenta el total del mercado en el área metropolitana de Munich, un 27% de las transacciones de alquiler se efectuaron en la periferia (submercados), esto es debido a la realización de algunas operaciones de alquiler de gran envergadura. No obstante, el volumen de alquileres en la periferia se ha incrementado un 50% en comparación con las cifras registradas en 2006.

París
Resumen del Mercado

• La demanda absorbida se situó en 2.7 millones de metros cuadrados en el mercado de oficinas de Ile-de-France durante el 2007. Aunque esta cantidad está por debajo de la cifra registrada en 2006, sigue siendo una de las cifras más altas de la historia. Con 675.000 m² absorbidos en el cuarto trimestre, la actividad en cuanto a transacciones, no ha demostrado una desaceleración a pesar de encontrarse en un contexto económico de incertidumbre. Se espera que la actividad en los alquileres se mantenga al alza en 2008, entre 2.4 y 2.6 millones de metros cuadrados.

• La tasa de desocupación de IIle-de-France se mantiene en niveles bajos, situada en un 4.9%, lo cual está por debajo de las tasas registradas en muchas de las capitales del mundo.

• Después de haber mostrado fuertes aumentos a lo largo de 2007, las rentas “prime” se han estabilizado en el ultimo trimestre en 840 €/m2/año en el distrito empresarial de París. Se prevé que las rentas “prime” se mantengan estables durante 2008, aunque todavía se podrían ver aumentos en las rentas para superficies “non-prime”, ubicadas en reconocidos distritos empresariales.

• Cerca de 20.000 millones fueron invertidos en edificios exclusivos de oficinas en el 2007. Sin embargo la actividad disminuyó notablemente a finales del año. No obstante, con el mercado de Paris, ofreciendo una excepcional seguridad y transparencia, la actividad inversora debería mantenerse saludable, con un volumen de transacciones que alcance entre los 12.000 y 15.000 millones de euros durante 2008.

• Actualmente las Rentabilidades “prime” se sitúan entre un 3,75% y un 4,00% en el distrito empresarial. Se espera un aumento moderado de las rentabilidades para activos “prime” de calidad. Se prevé un reajuste de precios que afectará principalmente a los edificios que no ofrezcan garantías de renta o los que se encuentren mal ubicados geográficamente.

Praga
Descripción General de Mercado

• A finales del último trimestre de 2007, la tasa de desocupación en el Mercado de Praga se situó en un 5.76%, aproximadamente un 2% por debajo de la tasa registrada a finales del 2006, pero ligeramente más alta que la tasa registrada a mediados de año.

• La absorción anual llegó a una cifra de 184.000 m2, en su mayoría correspondieron a transacciones realizadas en la segunda mitad del año, incluyendo más de 75.000 m2 al final del trimestre. Aunque esta cifra se encuentra sustancialmente por debajo del record registrado en 2006 con un volumen de 285.000 m2. La demanda absorbida en 2007 continuó siendo bastante superior a la tendencia anual de demanda absorvida a largo plazo.

• La reducción de la oferta en el centro de Praga ha ejercido una presión al alza en los niveles de renta. Los valores de renta “prime” en el centro han subido a 240 €/m2/año. Sin embargo, la entrada de una importante cantidad de superficie en los mercados más periféricos, especialmente al sur y oeste del centro de la ciudad, reducirá el aumento en los niveles de renta en el corto y mediano plazo.

• El interés por parte de los inversores disminuyó durante la segunda mitad del año, cuando la posibilidad de acceder a crédito se tornó más difícil. Las rentabilidades “prime”, experimentaron una presión a la baja, situándose en el 5,50% a finales de año.

Varsovia
Resumen ejecutivo

• Durante 2007, se calcula que el total de la Demanda absorbida en superficies de oficinas superaron los 400.000 m2. Este alto nivel de absorción es comparable al total anual registrado en 2006. Una fuerte demanda y una escasez de superficies existentes disponibles provocó un aumento de las rentas “prime” en aproximadamente un 50% durante el año. A finales de 2007, las rentas en los edificios de oficinas de de alta calidad, alcanzaron precios de más de 30 €/m²/mes.

• Con una cantidad insuficiente de oferta nueva entrando en el mercado, las tasas de desocupación en Varsovia se mantienen bajas. Durante 2007, el nivel de disponibilidad de oficinas descendió casi un 2% y se situó por debajo del 4% al finalizar el año.

• El alto nivel de demanda que se observó en 2007 y la limitada disponibilidad de superficie llevó a un incremento del número de transacciones de pre-alquiler. A lo largo del año, los contratos de pre-alquileres firmados para superficies todavía en fase de construcción, correspondieron aproximadamente a un 35% del total de superficie de oficinas alquiladas en la ciudad.

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